Escritura de compra e venda com alienação fiduciária em garantia
O que é a escritura de compra e venda com alienação fiduciária em garantia?
A Escritura Pública de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia permite formalizar, em um mesmo instrumento, a aquisição de um imóvel e a constituição de uma garantia em favor do credor.
Nessa operação, o comprador, chamado de fiduciante, adquire o imóvel e transfere ao credor, chamado de fiduciário, a propriedade fiduciária resolúvel como garantia do pagamento da dívida. O comprador permanece, em regra, com a posse direta e utilização do imóvel enquanto cumpre suas obrigações.
A propriedade fiduciária é constituída com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Para que serve?
Esse tipo de escritura pode ser utilizado para formalizar uma compra e venda na qual uma dívida é garantida por alienação fiduciária do imóvel.
A garantia oferece maior segurança ao credor em caso de inadimplência e permite ao comprador permanecer na posse direta do imóvel enquanto cumpre as obrigações assumidas.
O credor fiduciário não precisa ser necessariamente uma instituição financeira. A alienação fiduciária imobiliária pode ser contratada entre pessoas físicas ou jurídicas, desde que sejam observados os requisitos legais.
Quem deve comparecer?
Devem participar do ato o comprador, o vendedor e o credor fiduciário, caso este seja pessoa distinta do vendedor, pessoalmente ou por meio de representantes com poderes adequados.
Dependendo do estado civil, do regime de bens e das características da operação, também poderá ser necessária a participação ou anuência dos respectivos cônjuges.
O credor fiduciário pode ser pessoa física ou jurídica e não precisa ser uma instituição financeira.
Cláusulas Especiais
Constituição da propriedade fiduciária: estabelece a transferência da propriedade fiduciária resolúvel do imóvel ao credor como garantia da obrigação. A garantia é constituída com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Vencimento antecipado: o instrumento poderá prever hipóteses em que o descumprimento de determinadas obrigações resulte no vencimento antecipado da dívida, observadas as condições contratuais e a legislação aplicável.
Inadimplência: caso a dívida não seja paga, deverão ser observados os procedimentos previstos em lei, incluindo a constituição em mora do devedor. Não havendo a regularização da dívida no prazo legal, poderá ocorrer a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
Leilão extrajudicial: consolidada a propriedade em nome do credor, o imóvel deverá ser submetido aos procedimentos de leilão previstos na legislação, conforme as características da operação.
Quitação: com o pagamento da dívida e de seus encargos, extingue-se a propriedade fiduciária. O credor deverá fornecer o termo de quitação para que seja realizado o cancelamento da garantia no Cartório de Registro de Imóveis.
Veja como funciona:
Lista de documentos
Outros serviços
Dúvidas frequentes
Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?
Na alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade fiduciária resolúvel do imóvel como garantia da obrigação, permanecendo, em regra, com a posse direta do bem.
Na hipoteca, o imóvel permanece na propriedade do devedor e é constituído um direito real de garantia em favor do credor.
Os procedimentos de cobrança e execução das duas garantias são diferentes. A alienação fiduciária possui procedimento extrajudicial próprio previsto em lei para situações de inadimplência.
O que acontece se o comprador não pagar as parcelas do financiamento?
A inadimplência não provoca automaticamente a perda do imóvel.
Após o vencimento e o não pagamento da obrigação, deverão ser observados os procedimentos previstos em lei. O devedor será constituído em mora e terá a oportunidade de regularizar a dívida nas condições e prazos legalmente aplicáveis.
Caso a mora não seja regularizada, poderá ocorrer a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e, posteriormente, a realização dos procedimentos de leilão previstos na legislação.
As regras podem variar conforme a natureza da operação, especialmente nos financiamentos destinados à aquisição ou construção de imóvel residencial.
A alienação fiduciária de imóveis precisa necessariamente ser feita por escritura pública?
Não necessariamente.
A legislação admite que os atos e contratos de alienação fiduciária imobiliária abrangidos pela Lei nº 9.514/1997 sejam celebrados tanto por escritura pública quanto por instrumento particular com efeitos de escritura pública, observados os requisitos legais.
A escritura pública continua sendo uma das formas disponíveis para formalização do negócio e proporciona a atuação do tabelião na orientação das partes, análise documental e formalização do ato.
É possível renegociar o financiamento após a lavratura da escritura com alienação fiduciária?
Sim. Credor e devedor podem, de comum acordo, alterar determinadas condições da obrigação, desde que sejam observadas a legislação e as condições contratuais aplicáveis.
Dependendo do que for alterado, será necessário formalizar a modificação por instrumento adequado e poderá ser necessário realizar o respectivo registro ou averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
A forma adequada deve ser analisada conforme as alterações pretendidas.
Como o comprador se torna o proprietário pleno do imóvel?
Com o pagamento integral da dívida e dos encargos, resolve-se a propriedade fiduciária constituída em garantia.
O credor fiduciário deverá fornecer o termo de quitação e, mediante sua apresentação ao Cartório de Registro de Imóveis competente, será realizado o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
Com o cancelamento da garantia na matrícula, o imóvel deixa de estar submetido à alienação fiduciária.
A alienação fiduciária pode ser cancelada antes do término do financiamento?
Sim. Se a dívida for quitada antecipadamente, a propriedade fiduciária poderá ser extinta antes do prazo originalmente contratado.
Também poderão existir outras hipóteses de liberação da garantia mediante acordo entre as partes, desde que sejam observadas as condições contratuais e legais aplicáveis.
Para que a alienação fiduciária deixe de constar na matrícula do imóvel, deverá ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis o documento adequado para o cancelamento do registro da garantia.
O que deve ser feito após a quitação do financiamento para regularizar a propriedade do imóvel?
Após a liquidação da dívida e de seus encargos, o credor fiduciário deverá fornecer o termo de quitação no prazo previsto em lei.
Com esse documento, deve ser solicitado ao Cartório de Registro de Imóveis competente o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
Somente após esse cancelamento a matrícula deixará de indicar a alienação fiduciária em garantia.
