Escritura Pública de Compra e Venda
O que é escritura de compra e venda?
É o contrato em que uma pessoa vende determinado bem – móvel ou imóvel – para outra, mediante pagamento em dinheiro.
Para que serve?
A Escritura Pública de Compra e Venda formaliza a negociação realizada entre vendedor e comprador, registrando de forma segura informações como a identificação das partes, o imóvel negociado, o preço, a forma de pagamento e demais condições da venda.
Nos casos em que a escritura pública é exigida por lei, ela constitui o título que poderá ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis. A propriedade do imóvel é efetivamente transferida ao comprador com o registro do título na matrícula do imóvel.
Quem deve comparecer?
Devem participar do ato todas as pessoas envolvidas no negócio jurídico, especialmente o vendedor e o comprador, pessoalmente ou por meio de procurador com poderes adequados.
Em regra, para a alienação de imóvel por pessoa casada, também será necessária a autorização do cônjuge do vendedor, exceto nas hipóteses previstas em lei, como no regime da separação absoluta de bens.
Outras pessoas poderão precisar participar do ato conforme as características específicas da negociação.
Quais são as cláusulas especiais?
Cláusula de retrovenda: é a cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramentos do imóvel. Tem como prazo máximo, três anos.
Cláusula de preempção (ou preferência): é a cláusula que obriga o comprador de um bem móvel ou imóvel a oferecê-la ao vendedor caso resolva aliená-la, a fim de que o vendedor exerça seu direito de preferência.
Cláusula resolutiva: é a disposição que estabelece as consequências do descumprimento de uma obrigação prevista no negócio, podendo prever a resolução da compra e venda nas condições estabelecidas pelas partes e permitidas pela legislação.
Quando a transferência do imóvel já tiver sido registrada, eventual resolução também deverá observar os procedimentos necessários para produzir efeitos perante o Registro de Imóveis.
Cláusula constituti (constituto possessório): os contratantes pactuam a alteração da titularidade na posse, por prazo determinado ou indeterminado, de modo que aquele que possuía em nome próprio, passa a possuir em nome alheio. A título de exemplo: na escritura de compra e venda, as partes convencionam que o vendedor permanecerá no imóvel por determinado tempo.
Quais são os valores?
Para a realização da escritura de compra e venda, será necessário realizar os seguintes pagamentos:
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI: que é um imposto pago diretamente para a prefeitura, calculado no valor de 2% sobre o valor do imóvel a ser transferido.
Taxa do Fundo de Reaparelhamento da Justiça – FRJ: taxa prevista na legislação de Santa Catarina e incidente sobre os atos e serviços notariais e registrais, calculada conforme as regras vigentes.
Emolumentos: valores cobrados pela prática do ato notarial, definidos pela tabela oficial de emolumentos do Estado de Santa Catarina.
Os valores podem variar conforme o imóvel, o valor do negócio e as características da operação. Nossa equipe poderá fornecer uma estimativa após a análise das informações do ato.
Veja como funciona:
Lista de documentos
Outros serviços
Dúvidas frequentes
Por que preciso de uma escritura pública de compra e venda?
A escritura pública é exigida por lei para determinadas operações imobiliárias. Como regra, é essencial nos negócios que envolvam a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, ressalvadas as situações em que a própria legislação admite outra forma de contratação.
Depois de lavrada, a escritura poderá ser apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis competente. É com o registro do título na matrícula que a propriedade do imóvel é efetivamente transferida ao comprador.
É possível fazer a escritura pública de um imóvel financiado?
Depende da modalidade do financiamento.
Em diversas operações de financiamento imobiliário, o próprio contrato pode ser celebrado por instrumento particular com efeitos de escritura pública, servindo como título para apresentação ao Cartório de Registro de Imóveis. Nesses casos, não é necessária a lavratura de uma escritura pública de compra e venda separada.
Em outras situações, a escritura pública poderá ser utilizada. A forma adequada deve ser definida conforme a modalidade de financiamento e as características específicas da operação.
O que acontece se eu não registrar a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis?
A escritura pública formaliza o negócio realizado entre as partes, mas, tratando-se da compra e venda de um imóvel, a transferência da propriedade ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado proprietário do imóvel perante o Registro de Imóveis.
Por isso, após a lavratura da escritura, é importante providenciar o seu registro na matrícula do imóvel.
Posso lavrar uma escritura pública de compra e venda de um imóvel rural?
Sim. A compra e venda de imóvel rural pode ser formalizada por escritura pública, observados os requisitos específicos aplicáveis a esse tipo de propriedade.
Entre os documentos que podem ser exigidos estão o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), a comprovação de regularidade do ITR dos últimos cinco exercícios e os demais documentos necessários à identificação e regularidade do imóvel.
Dependendo das características da propriedade e da operação, outras exigências legais também poderão ser aplicáveis.
O que é o ITBI e por que devo pagá-lo?
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e incide, em regra, sobre a transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas.
Na escritura pública devem ser observadas as regras relativas ao recolhimento ou à eventual exoneração do imposto, conforme a legislação aplicável. Existem situações específicas em que a legislação permite que o pagamento seja realizado em momento diferente.
A guia e os procedimentos para recolhimento são definidos pelo município onde o imóvel está localizado.
É necessário a presença de um advogado para lavrar a escritura pública de compra e venda?
Não é obrigatório ter um advogado presente, mas é recomendável, especialmente em transações mais complexas, para garantir que todos os aspectos legais sejam observados.
Posso lavrar uma escritura pública de compra e venda de um imóvel na planta?
Depende da situação jurídica do empreendimento e da etapa em que se encontra a unidade imobiliária.
Durante a construção, é comum que a aquisição seja formalizada inicialmente por contrato ou promessa de compra e venda. A escritura pública definitiva, quando aplicável, será realizada no momento em que estiverem preenchidos os requisitos necessários à transferência da propriedade.
A documentação do empreendimento e da unidade deve ser analisada para definir a forma adequada de formalização do negócio.
O que é a Certidão de Ônus Reais?
A Certidão de Ônus Reais é um documento que informa se há pendências ou ônus sobre o imóvel, como hipotecas, penhoras ou usufrutos, que possam afetar a transação.
