Escritura de estremação
O que é?
A Escritura Pública de Estremação é utilizada para regularizar uma parcela de imóvel que, embora esteja registrada como fração ideal de uma área maior em condomínio, já se encontra individualizada e ocupada de forma localizada na prática.
Por meio da estremação, essa parcela é identificada e descrita de forma própria, permitindo que, após o cumprimento dos requisitos legais e o procedimento perante o Registro de Imóveis, seja aberta matrícula autônoma para a área localizada.
O procedimento pode ser utilizado tanto para imóveis urbanos quanto rurais, desde que sejam atendidos os requisitos aplicáveis.
Para que serve?
A estremação serve para individualizar juridicamente uma parcela que já se encontra localizada de fato dentro de um imóvel maior mantido em condomínio.
É utilizada, por exemplo, quando uma pessoa possui formalmente uma fração ideal de determinado imóvel, mas, na prática, exerce posse exclusiva e localizada sobre uma parte específica da área.
Com a regularização, a parcela poderá ser destacada da matrícula originária e receber matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, desde que sejam cumpridos os requisitos legais e registrais.
Quem deve comparecer?
Deverá participar da escritura o titular da fração ideal que pretende localizar sua parcela.
Também é necessária a participação dos confrontantes da área a ser estremada, sejam eles condôminos da área maior ou não. Para esse procedimento, considera-se confrontante o titular de direito real ou o ocupante da área que faz divisa com a parcela a ser individualizada.
Caso não seja possível obter a anuência de algum confrontante, essa circunstância poderá constar da escritura para que o Cartório de Registro de Imóveis adote o procedimento de notificação previsto nas normas aplicáveis.
A identificação da parcela deverá contar com planta, memorial descritivo e responsabilidade técnica elaborados por profissional habilitado, conforme as exigências aplicáveis ao caso.
Quais são os principais requisitos?
- existência de uma parcela localizada de fato dentro de imóvel mantido em condomínio;
- posse localizada sobre a parcela pelo período mínimo exigido pelas normas aplicáveis, atualmente de 5 anos, admitida a soma do tempo dos proprietários anteriores;
- identificação adequada da área por planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado;
- participação ou anuência dos confrontantes da parcela;
- observância da fração mínima de parcelamento, no caso de imóvel rural, ou da área mínima e demais regras urbanísticas, no caso de imóvel urbano.
Procedimento e mais informações
O procedimento começa com a análise da situação registral do imóvel e a identificação da parcela que já se encontra localizada de fato.
Um profissional habilitado deverá elaborar a planta e o memorial descritivo da área a ser estremada, com as informações técnicas necessárias à sua correta identificação.
Após a análise da documentação e o atendimento dos requisitos aplicáveis, será lavrada a Escritura Pública de Estremação, com a participação das pessoas necessárias ao ato.
A escritura deverá posteriormente ser apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Estando o título em conformidade, será registrada a localização da parcela, realizado o seu destaque da área maior e aberta matrícula própria para a área individualizada.
Não é necessária a retificação da área total da gleba originária nem a apuração da área remanescente apenas para a realização da estremação.
Veja como funciona:
Lista de documentos
Outros serviços
Dúvidas frequentes
Qual a diferença entre estremação e retificação de área?
A estremação e a retificação possuem finalidades diferentes.
A estremação é utilizada para localizar e individualizar uma parcela que já existe de fato dentro de um imóvel mantido em condomínio, possibilitando seu destaque da área maior e a abertura de matrícula própria.
A retificação de registro, por sua vez, é utilizada para corrigir ou atualizar informações da descrição de um imóvel já registrado, como medidas, confrontações, área ou outros elementos da matrícula.
A escolha do procedimento adequado depende da situação registral e da realidade física do imóvel.
Preciso de autorização judicial para fazer uma estremação?
Em regra, não é necessária autorização judicial para realizar a estremação extrajudicial quando estiverem presentes os requisitos previstos nas normas aplicáveis.
Mesmo que não seja possível obter previamente a anuência de algum confrontante, isso não significa automaticamente que será necessário recorrer ao Poder Judiciário. A ausência de anuência poderá constar da escritura e o Cartório de Registro de Imóveis poderá realizar a notificação do confrontante conforme o procedimento legal.
Eventual oposição ou outras circunstâncias que impeçam a solução extrajudicial deverão ser analisadas conforme o caso.
Quanto tempo leva para lavrar uma Escritura Pública de Estremação?
O prazo varia conforme a situação do imóvel, a elaboração da documentação técnica, a obtenção das anuências necessárias e a análise dos documentos apresentados.
Além da lavratura da escritura no Tabelionato de Notas, existe posteriormente a etapa perante o Cartório de Registro de Imóveis para a efetiva regularização e abertura da matrícula da parcela.
Nossa equipe poderá orientar sobre as etapas e documentos necessários após a análise inicial do caso.
A estremação pode alterar a área do meu imóvel?
A área da parcela indicada na planta e no memorial descritivo da estremação não precisa necessariamente coincidir com a dimensão matemática da fração ideal indicada na matrícula originária.
Isso ocorre porque a estremação busca regularizar a parcela efetivamente localizada e consolidada na prática.
A área identificada, entretanto, deverá atender aos requisitos legais aplicáveis, inclusive às regras de parcelamento do solo e às exigências técnicas e registrais.
Posso realizar a estremação de forma particular, sem envolver o cartório?
Para o procedimento de estremação previsto nas normas extrajudiciais de Santa Catarina, a localização da parcela é formalizada necessariamente por Escritura Pública de Estremação.
Após sua lavratura, a escritura deverá ser apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis competente, onde serão realizados os atos necessários à localização, destaque da parcela e, estando preenchidos os requisitos, abertura de matrícula própria.
